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环环相扣的体系化P+EPC+O”开发模式
“大管家”式的园区政企分工
这套模式的优势，主要是“举轻若重”，看似是很重的投资者，但实质上只是一个“大管家”的角色，大幅降低了自身的风险，关键是对城市能级要求并不高，三大经济圈核心城市固然做得，中西部以往重资产不太敢涉足的地方，其实在条件合适的情况下也可以下手。
这种模式如果做得足够诚心正意，并且机制架构设置得足够合理科学的话，其实是非常符合产业园区的属性与分工——由机制体制更灵活的社会资本充当赋能服务者，帮助政府园区平台做大优质经营性资产，协助其完成区域产业承载和升级的使命，帮助其从政府端、市场端和资本市场获取不同来源的经营性现金流，再以带来的价值增量为计费标的，获取自己合理的那份“真手艺活儿”收益。
从商业模式看，代建终究是房地产开发的生意，是流量和周期的生意。房地产开发体量的天花板也一样会制约代建。而且，在很多场景之下，小企业愿意出让项目股权，而不愿意外聘代建方。产业并购和代建呈现了替代竞争关系。代建出现时间很早，但迟迟没有成为主流开发模式，另一个很大的问题是，无论代建公司如何草拟合同，都无法完全实质回避不良资产风险。一旦投资方破产跑路，在现实中，贴牌方很可能被当地政府、施工单位、房屋业主认为需要承担连带责任。
而从实质而言，代建业务是一种流量的生意，周期的生意。如果房地产开发周期向下，行业的总需求会大幅下降。从结构特征来说，中小企业可供开发的土地规模下降，开发行业集中度提高，也对代建的业务不利。代建业务无法有效回避“不良资产”的风险；产业并购市场火热，挤压代建需求的风险；房地产开发市场发展不及预期影响代建行业需求的风险
实际上，代建公司不仅仅是建造房屋，也能够提供如市场定位、产品设计及营销定价等更为丰富的服务环节。因此，代建公司是存在品牌赋能及溢价的。项目受限于多个利益方，代建难度远大于纯代建项目，这需要代建方同时听多个甲方的话。如原来的开发商、资金方、总包方、新老业主和政府，关系十分复杂。同时，代建公司无需承担土地购置成本以及建造成本。因此其往往不需要大规模投入资金，一般也无大量计息负债，故而会获得较高的资本回报率。因此这个行业的确应该享受高于房地产和建筑行业的估值。
园区政企博弈下的“P+EPC+O与“EPC+O
P+EPC+O模式中，为业主方提供“策划、设计、运营”全流程体系服务。该模式是由P端，即整体的产业发展规划来驱动，从顶层设计角度切入园区开发运营业务，后续引导各阶段的服务相继落地。P(Plan)是项目策划服务、EPC是全流程代建服务、O(operate)是招商运营服务。
随着政府的手脚日益被中央政策和金融强监管束缚住，加之土地的逐渐稀缺，未来大规模的增量投资空间日益穷途末路，产业园区行业的存量游戏已经拉开序幕，越来越多的开发区、高新区都把产城更新、存量盘活列为案前重头戏。而且，从欧美目前“产业与创新回归城中心”的趋势来看，未来中国也必然要走向这条道路，也一定会涌现出更多从开发端跳脱出来，转向基金管理者和资产管理者的角色。
毕竟，现在“以金融资本助力存量盘活”这个领域，能够很好的搭建盈利模式、控制各环节风险以及对于城市产业集聚的观察与理解、具有良好运营思路的操盘者还是很稀缺的，我们需要这种兼具“产业规划能力+资源整合能力+资产运营能力+资本运作能力”的全能型高手横空出世，这种要求可是史无前例的高，当今乃至未来的市面上不说绝无仅有，也是凤毛麟角。
所以，这种转型其实也并不容易，可能只有少数一二线城市，在产业和资管两方面都支撑算账模式的地方才可能实现；另一方面，我们此前文章也提到，在“园区投行时代”里，金融和资管肯定是一条重要的主线，但这个属性还仅仅是它的第二属性，第一属性一定是低成本的产业空间和公共服务性质的基础设施，政府的干预力度一定是非常大的。谁如果只看到第二属性，而忽略了第一属性，那就是本末倒置，与地方政府的诉求相违背，即便尝到一两次甜头，这场转型也是很难长久的。
在园区工业地产开发的轻资产代建“P+EPC+O”模式中，全产业链综合服务业主方（主要为政府平台）提供“策划（Plan）、全流程代建（EPC）、招商运营（Operate）”全流程体系服务。在“三位一体”的架构中，打通全流程的产业思维是致胜关键。在前端的策划环节（P），就要有运营视角，一体化指导后续各阶段的服务相继落地。在“三位一体”的基础上，对运营服务进行升级延展，推出数字经开服务系统。该系统集合了辖区内所有工业园和企业，是产业集聚的平台，同时也吸引了大量的服务型企业，所有云数字园区的汇合形成了产业一体化的生态，形成园区中央数字大脑，为园区和企业创新、服务和管理赋能。
EPC+O并非一个法定的概念，在我国国家政策文件层面，最早提及类似概念的文件是2005年年底国务院发布的《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），文中要求“推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营”。此后国务院陆续出台的《关于加快发展节能环保产业的意见》（国发〔2013〕30号）、《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（国发〔2014〕26号）中均提到了要在环保领域鼓励发展包括系统设计、设备成套、工程施工、调试运行、维护管理在内的环保服务总承包。在上述政策的引导下，设计、施工和运营一体化总承包模式最早开始在国内的环保领域运用，适用范围也最为广泛。
目前在业内，宏观产业分析和微观园区策划相对较多，如何将二者较好的结合起来，解读区域产业定位、梳理当地产业资源，拟定园区发展目标，设计园区功能结构是规划能力拉开距离的关键。而在后端运营阶段，需要以结果为导向的横向整合和拉通各项资源和服务，实现对业主方负责、对项目负责、对入园企业负责。戳这里，了解园区租售一体化解决方案，其业务几乎最为完整的运营模块，包括物业管理、园区数字化服务、园区金融服务等类别， 能够因地制宜的将各类业务能力进行灵活组合，为业主方提供“菜单式”服务。
在缺少顶层设计的背景下，项目产业定位缺乏科学性和系统性，导致大多数项目都把规划当作策划，规划解决了项目未来发展在理想状态化的目标，但是没有解决完成目标的路径和方法。由于“O”方介入滞后，导致“P”端功能的缺失，“EPC”方在建设实施过程中对参与方没有具体的运营落地责任制约，参与方也就无需为其所拥有的权利负责，整体投资收益缺少有效管理，最后导致“EPC”项目落地困难、运营脱节、成本增加、设计与客户需求不符、整体规划完全无法根据运营需求进行调整、建成后运营不畅收益乏力、资金断档等一系列问题，导致项目最终的失败。
可以看出，“P+EPC+O”是综合运营完整的一体化形态，通过“以终为始、策规同步、产业先行、运营赋能”的战略思想和对结果负责的高标准的交付结果并达成多规合一的规划目标，以后期的产业招商和运营服务为终极目标来指导前期的规划咨询。该种模式不仅能发挥出“EPC”模式的优势，优化工期、降低成本，提高工程质量，更能让运营方更好的发挥效能，通过前期策划，让规划设计、施工建设既符合市场要求，又能高效服务于最终的运营。
P+EPC+O模式并非一个法定的概念，在我国国家政策文件层面，最早提及类似概念的文件是2005年年底国务院发布的《关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（国发〔2005〕39号），文中要求“推行污染治理工程的设计、施工和运营一体化模式，鼓励排污单位委托专业化公司承担污染治理或设施运营”。此后国务院陆续出台的《关于加快发展节能环保产业的意见》（国发〔2013〕30号）、《关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见》（国发〔2014〕26号）中均提到了要在环保领域鼓励发展包括系统设计、设备成套、工程施工、调试运行、维护管理在内的环保服务总承包。
政企分际下的园区代建和贴牌溢价
代建和建筑公司不同，“贴牌”本身意味着产品的溢价力。实际上，代建公司不仅仅是建造房屋，也能够提供如市场定位、产品设计及营销定价等更为丰富的服务环节。因此，代建公司是存在品牌赋能的，这种品牌是经过长期的营建实践积累而来的，本身是其能力的体现，也是公司软性价值的组成部分。
当前的代建市场往往是中小房企邀请有实力的大房企进行代建，利用其品牌、品质获得溢价，从而赚取高额的利润。代建公司是轻资产的，无论是纯管理费模式还是少数权益模式，均无需承担土地购置成本以及建造成本。从部分具备代建业务公司指标来看，负债水平都相对健康。
运营方通过对项目全过程、全价值链的介入和提供有效的实施战略，形成科学、有力的顶层设计，以保障项目的最终落地。运营理念在设计阶段就能植入，真正达到一体化的集成效果，并全程联动设计、施工共同决策，确保顶层设计、规划设计与具体执行过程中的紧密衔接，保障落地效果，从而避免传统的项目重建设、轻招商、忘运营的痛点。
“P+EPC+O”是从“EPC+O”演进而来的，“EPC+O”即设计、采购、施工及运营(或运营维护)一体化的总承包模式，是在EPC总承包模式基础上向后端运营环节的延伸，即总承包商除承担建设期内传统的设计、采购、施工任务外，附加承担运营期内的运营维护职责，通过该种整合方式提高项目的运营效率，降低全生命周期内的成本。
产业运营服务的第一个方向是“做全”，要系统化构建产业运营服务体系。尤其是在产业发展的大背景下，为地方政府构建一套系统化能力，提供地方产业发展的综合解决方案正在成为不少产业运营服务商的选择。这种提供全价值链条的模式，一般包含了从前端咨询规划到中端设计建造，再到后端的招商运营的全流程服务。全流程轻资产业务模式“P+EPC+O”模式，即为业主方提供“策划（Plan）、全流程代建（EPC）、运营（Operate）”全流程体系服务。在“三位一体”的架构中，以终为始的全流程打通思维是致胜关键。在前端的策划环节（P），就要有运营视角，一体化指导后续各阶段的服务相继落地。
这种模式可以作为第一种的延续和升级，可以彼此结合，也可以分离独立，其优势在于“不求所有，但求所在”——不作为一个全过程坚守的重资产开发商，而仅仅以一定的股权投资为纽带，保持在园区方面的存在感和产业方面的黏性即可。
其盈利框架的本质，是园区重资产的财务投资收益+产业运营服务与投资收益，而且后者才是最核心最重要的，否则前者也大概率是赚不到的。
这种转型也有一个大的前提，就是考验企业家和操盘手对产业的理解到底有多深，整合集聚能力有多强。原有重资产园区模式都是基于空间载体的理解深一些，建造的产业载体大都是通用型的，现在要求你必须对某一类或者某几类产业有深刻理解和专业认知，从产业链的深度和产业生态的高度，重新对产业载体、产业配套、公共平台、科研院所、政策资源、金融资源、产业投资、资本市场等诸多要素进行定位和规划，去深度、垂直、精准地营造和服务于一种生态圈，也即所谓的“产业生态超级服务者”。
这个肯定难度就更大了，但只有做难而正确的事，才有足够的稀缺价值、差异化的优势、更强的不可替代性和更牢固而可持续的商业护城河。“P+EPC+O”模式则是在“EPC+O”模式基础上，强化P（planning，科学筹划），更为凸显顶层设计的重要性和必要性，以顶层设计为切入点，前置性地科学、系统、专业论证项目的功能定位、产业主题、设计指导、实施策略和财务模型等核心问题，以科学专业的顶层设计为指引，以设计、采购、施工一体化交付为支撑实现工程效率最大化，强化项目前期的科学决策和后端的大后勤一体化综合运营服务。
政策的引导下园区工业厂房P+EPC+O模式的特点
在政策的引导下，设计、施工和运营一体化总承包模式最早开始在国内的环保领域运用，适用范围也最为广泛。园区工业厂房P+EPC+O模式的特点主要有：
1、降低成本，节约投资，缩短工期，对业主方方来说EPC+O模式的流程快，监管少，比较灵活，结算不大于预算，预算不高于概算，适用于工期紧见效快的项目。对承包商来说该类项目周期短，无需考虑资本金投入和融资问题，对企业现金流要求不高。
值得一提的是降低成本、节约投资是管控了项目全周期寿命成本，不一定是降低工程造价，如采取好的设备或好的施工工艺，尽管工程造价高一些，后期运营维护成本会大幅度下降，而不是简单的从传统意义上进行节约成本。
2、发挥各版块间的协同作用
EPC+O通过将设计、施工和运营等环节融合集成，将运营的需求前置到设计阶段，让便于施工节省成本的建议反映到设计师那里，可以解决设计和运营脱节、设计和施工脱节的问题，强化承包商单一主体责任，使得承包商在设计和施工阶段就必须考虑运营策划、运营收益问题，促进设计、施工和运营各个环节的有效衔接，从而实现项目全生命周期的高效管理。
P+EPC+O模式下拓展的项目对城市能级要求不高，轻资产投拓方向宽泛，三四线城市均可进入，主要服务对象是业主方、城投公司、地方国资等业主。因此在优质重资产较为稀缺的行业环境下，该模式成为一个新的且较为理想的探索方向。投拓项目类型以科技研发型物业为主（工业厂房和研发办公），这是擅长的产品类型。从客户需求来看，该模式主体是一种下沉的代建+招商运营（EPC+O）服务。
从项目本身的盈利模式来看，如果执行较为顺利，则该项目收费上能够获取较高利润，达到目前行业轻资产运营业务中较高的水平，但同时也受到较为严格的考核。该模式对服务提供方来说，主要优势如下：
（1）收费高：从设计咨询到园区开业的阶段（5年左右），收取咨询费、品牌冠名费和运营费、营销推广费、高于市场水平的招商佣金（品牌加持）、设计费、EPC管理费等。但同时业主方对招商运营服务的考核也较为严格。